健美裤、喉结和社区商业

前一周【地产品】主编来采访，在例行讨论并共识了所谓“住宅调控了商业有机会”之后，我被问到对于主题商业、城市综合体、专业市场、地铁商业等各种形态商业体的看好程度，没想到我提到了对于社区商业未来的最为看好！

正看反看都看好

所谓正看是对于宏观的看好，现在是个从业者都知道商业将拜住宅被限制的利好，所以我们即将面临又一轮的思维抄袭——因为从上个月以来你打开所有的商业地产广告，首当其冲的观点无不都是“因为住宅不好，商业即将歌舞升平”的观点。

并非不同意，但我认为商业地产将迎来利好势必造成商业地产将迎来最有中国特色的“一哄而上”，80年代不管燕瘦环肥的踏脚裤风潮还记得么？有没有因此而产生路上都是林志玲呢？类似的还有VCD热潮卡拉OK热潮集邮热潮炒股热潮，无论多少热潮最后没有实现那个让我们久久意淫的“最终实现整体富裕”！

对商业地产而言，宏观看好只能说是背景乐观而已，因为“欲使商业地产死亡，必先使其时尚”。商业地产投资如果一哄而上，那么以后项目烂尾、招商失败、产权纠纷的曾经又将卷土重来。

反过来看，为什么我并不看好市中心商业乃至城市综合体和专业市场？

市中心是有限的，而今天的市中心商业氛围和面积已经被基本饱和，当然所谓的市中心商业一定是建立在“正本清源”的市中心，那些为了广告而被臆造出来的所谓市中心名不正言不顺。如果在现有市中心商业容量的基础上如“做鸡蛋饼”一样摊大市中心商业，只能起到饮鸩止渴的作用，最终不仅无法维持现有市中心和CBD商业的质感而且会形成因为租金和质感恶性分离所造成的“市中心商业层次的整体摊薄！”

至于专业市场和城市综合体——前者培育一个市场是需要很长时间的，而专业市场对于业态的定位需要慎之又慎，那些小面积分割产权的整体运营，风险是无法停留在看起来很美的所谓包租上的；而后者城市综合体如今正有“必先使其时尚”的苗头，不管3721地一哄而上，看起来听起来说起来“每一个城市综合体就树立一个区域中心”，但说句实话，开发商自己心里明白所谓城市综合体，无非是站在“解决自由配套”和“多业态降低风险”的两种被动出路上走来的思考！

社区商业之所以被我看好，一是建立在上海城市逐步外向的基础上，不断有新兴的人口密集区域产生；第二，那些抢占了区域先机的商业体量势必因为先到先得而过滤和获得首批稳定业主的青睐和光顾；第三，社区商业的业主和流动人口的内外消费，只要在业态和形态上不要做出断头路和行道分离等弱智抗原，基本还是能够存活！当年苏堤春晓那个断头路，今天也像模像样了，就是明证。

社区商业的“喉结”

前段时间在研究一个200万平方米体量的社区商业定位。在这个过程中我放弃了开发商所要求的“去看看四川路”等主张，采用上海类似地段类似体量类似产品的发展历程进行关公战秦琼式的时空对比！

我们选择上海春城、金地未未来等几个上海综合体量大盘社区项目进行商业业态的比较，并结合大拇指广场等看似纯商业地产项目但因为其服务半径隶属区域配套稀缺所催生的集中商业进行比较。

首先，我们发现这些大型商业项目如果按照业态归类，2003年上海春城的业态和今天完全不同，明显表现出“必需消费”向“休闲消费”转移的迹象，8年的时间里社区商业从原有的“建材、美发、水果”三大业态横行已经完全发育转型成了“以服务型消费为主，以精神型消费为主”。这个案例告诉我们是个简单的道理，即商业业态是随着业主的需求（阶段）转变而逐步转型，但警示开发商的一个观点是“商业定位不要想一步到位，甚至认为将不同业态在初期就可以落袋在不同位置甚至不同单体中”，当然大型单体的“先期招商”又是另一回事，按下不表。

其次，商业一定有一个痛苦的培育期，这和开发商的前期定位并不冲突，但不要奢望社区商业和交房同步进入“大开工大热闹大发展”阶段，商业的圈养和散养都是需要时间的。所谓圈养，即商业先期有明确的业态指向，开发商在这种明确之下的目标性招商，相对而言商业的散养目前更多，开发商对社区商业只要能实现销售即可，至于后续的转包转租乃至转业态，都给市场去“适者生存”了！

有反对意见者说电视里播过一个案例，浦东仁恒的社区商业貌似因为定位准确就旺得不行，而一街之隔的第九城市则门可罗雀！所以商业完全拜定位是否精准所得，这也是一个有失偏颇的思维。

仁恒的高端社区定位决定了符合这些消费群体的消费需要势必走高端路线，也就势必在量上不需要诸子百家地进行配置，且在大拇指广场和联洋广场两大区域商业成型的今天，仁恒需要的业态定位完全是减法操作；而且，这个定位于邻里中心的商业体，本身已经决定了其“高端+服务型”的有限范畴，他们需要做的，只不过是对于消费者需求的调研准确并落实相关业态的谈判。

仁恒的个案不可以作为社区商业的操作模式予以复制抄袭。