房价下跌二成即出手机会

春节过后，房地产市场立即变了风向。实际上，从1月下旬新国八条出笼的那一刻起，市场预期就发生了重大变化，市场降温成为必然。只不过，春节假期期间，以及过后这几天，成交量实在是低迷。

恐慌情绪正在市场中弥漫。那么，今年楼市到底如何，难道真的会像有些人预测的那样房价大跌五成吗？我敢说，如果想要购房的人，相信了这种观点，那么两年后将再次后悔；退一次讲，绝不敢将全国购房人一棍子全打死，只是对于想要在上海购房的朋友们，我还是有这份自信的。

首先，每次重大政策出台后，一般都会引发恐慌，无论是买家，还是卖家。比如2005年国八条、2006年的国六条、2009年底的国四条、2010年4月的国十条、2010年9月的国五条等。然而，经验表明，多数情况下恐慌都是暂时的。比如，国四条出台后，上海楼市成交量大跌，春节期间市场化住宅成交量只有21套，比今年春节期间的23套还要少。然而，去年3月市场就出现反弹，4月进一步升级。只是因为4月中旬国十条的出台，令反弹势头嘎然而止，其后低迷了三个月，8月又开始反弹，直至去年底。

因此，在更为严厉的新国八条和房产税的威慑之下，今年全国房地产市场铁定将会调整，房价也会出现一定程度的下跌，一二线城市的低迷程度将超过三四线城市。然而，实在不必过度悲观。我喜欢在楼市火爆的时候，多考虑将要出现的利空（比如调控），而在市场低迷的时候，多想想将要出现的转机。这倒不是跟主流思潮对着干，只有这样，降低随波逐流和被非理性舆论影响的程度，才能以相对理性的视角市场。

从近十年的市场规律分析，上海房价只要下跌二成，就可以考虑入市了。受住房制度改革利好促进，自2000年上海房地产市场步入“黄金十年”轨道以来，共出现两次房价明显下跌的情况。第一次，受国八条影响，2005年夏天上海楼市迅速降温，曾出现下跌，一直延续至2006年，房价整体出现15-20%的跌幅，个别楼盘降幅达20-30%。第二次，受国际金融危机及国内经济下滑的影响，2008年上海楼市跟全国一起步入下行通道，下半年至2009年一季度，房价整体出现15%左右的跌幅，个别楼盘降幅达20-30%。

而号称史上最严厉房地产调控的2010年，上海房价仅于5-7月出现微跌，绝大多数楼盘都没有明显降价。最近爆出一档子事。位于长宁内环内的虹桥府邸，市场均价超过4万元/平米，上周居然有一业主抛出该小区19套（或是20套）房源，降价二成左右，一天内居然有400多人次看房，房源全被付了意向金，其中13人没看房就付了意向金。此事从一个侧面说明，二成左右的降幅对很多购房人吸引力很大。实际上若是新盘，10-15%的促销就能刺激部分需求下手，当然想要达到一开盘就卖光的超级火爆，在今年上半年的“恶劣”环境中，估计要打7-8折，才有可能性（优质开发商和项目除外）。

为什么上海会有此规律？原因很多，主要可归结为两点。一是有效潜求量大，外来人口的首置需求、本地居民的改善需求、外来和本地的投资需求，还有人民币升值带来的境外投资需求等。二是市场化住宅供应偏紧，上海城镇建设用地基本上是年年透支国家下达的指标，自2006年以来，每年的居住用地供应都显著小于年度住宅销售量；况且，在大兴住房保障的眼下，保障性住房用地优先供应，至少占总供应量的七成，留给市场化住宅的供应自然偏紧。

今年上海楼市走势，预期上半年比较低迷，下半年有所反弹。2-3月成交量最低迷，量跌之后，二季度价格随之下跌，三季度量价渐渐企稳，四季度量升，价格止跌甚至小幅反弹。因此，大概而论，今年二三季度可能是购房的较好时机。购房是因人而宜之事，具体怎么买，朋友们要自个拿主意。我仅仅是在时机方面提供一点建议，仅供参考。