今年房价下行20%已成定局

新年伊始，中国房地产格局正在发生悄悄的变化，自去年政府多重政策的打压下，中国房地产数仍然一路走红，由此不少人坚信，今年房地产也会形成一个小小的普涨，但就这么几个月的时间，特别是近期禁购令和房产税的出台，使不少人意识到中国房地产的“蜜月期”已走到了尽头了。倒不是禁购令和房产税有那么大威力，而是因为房地产这几年所走过的路有许多思路、政策和措施是值得我们反思的。例如：第一，有人认为，中国的城市化会使房地产再持续看好20年。这个观点现在看来是完全错误的，中国不可能再走城市化这样一个畸形的发展道路，因为中国的经济发展面临最大的问题是资源性瓶颈和劳动力素质低下，所以中国才有世界工厂的“美称”，中国不在产品的升级换代上面与产业结构的调整上做文章，下功夫，中国制造业是没有出路的。为城市化而城市化的结果，只能使原有已经过剩的低端产品更加过剩，这个问题从上到下已引起足够的重视并在研究政策。第二，中国的钢性需求支撑着中国房价，但在房价高到远离普通白领购房者的购房能力时，钢性需求也就不存在了，房地产泡沫由此而逐步产生，这点已成为决策者的共识，否则不会用行政手段的绝招，对第三套禁购的一剑封喉之方法。所以去年房价持续走高的原因不是城市化和钢性需求，本人看是由下面三个原因造成的。

1、中国基础货币（M2）发行过量造成的，中国去年（M2）的发行量是70万亿人民币，超过世界第一强国---美国，而正是超大发行量的M2，有相当一部分流入了房地产领域，催生了房价的高升。

2、久而未决的土地财政原因，高地价导致了高房价的诞生。我一直这么认为，房产税的出台，不是为了平抑房价的，而是为地方财政提供一个长久的资金来源，这才是房产税的真正意义。现在已购买多套存量房的人看起来很幸运，没有涉及到，但最终一定是逐步全部存量房的，为最后实现土地政收支两条线做铺垫的。

3、我国现阶段存在的大量腐败和贪污这些灰色收入，通过许许多多洗钱的渠道最后在房产上兑现了，当然还有其他原因我就不再一一综述了。

今年我之所以说总体格局不同，主要原因有以下几个：

1、政府的行政手段由以前的限购令转变为禁售令，虽然我们都知道这是暂时的，但如果这个暂时持续一年半或二年以上，就足以把现有的房地产市场需求量强行压缩30%甚至更多，也有可能成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。

2、今年银行的货币准备金率已达18%之余，是历史最高水平，而市民购买第二套房，即首付款又要在60%以上，近几个月的几次加息，又导致贷款成本的不断上升，这样撬动房地产杠杆的支点位置发生变化了，机会成本上升了。不少投资者认为，投资房地产已不可能成为一个获得较大收益的目的。由此人们对房地产的预期，也悄悄地发生了改变，最终导致其行为也出现变化。这个过程是渐进的，无声无息的，当一般人感到时，就是一个质变了。近期家中有三套房以上的，明显地向外抛售了，这就是房屋持有人的一种心理预期与感觉。我预计这样的时间会持续半年，房屋的抛售量会达到存量的10%以上，相对惊人。这就是明显的整体格局和态势的变上化，供需双方态势上的调整。当然我们也应该看到中国地方之大在，每个地方变化的态势是不同的，这次房价的下行率先从大城市开始，第一阶段是交易冷清，成交量减少，然后逐渐影响到房屋价格的缓慢下行。在今年下半年，平均会跌破10%，当然不排除在某个点上，也有向上的可能，如过高的通货膨胀率，基础货币再进一步扩大发行，基础建材价格的陡然波动等原因，但总之我要告诉读者的是：今年房地产的格局真的发生变化了，请读者认真关注。