外资进入房地产从严商务部政策调整空间有限

经济观察报记者张斌为人谦虚，对外资房地产投资有较深的研究；以下是张斌最近的几篇文章，读后很有启示。

2011年1月21日经济观察报记者张斌的文章“外资进入房地产从严 商务部政策调整空间有限“值得细看：　　

房价调控一招接连一招，依然是继续从紧之势。

同时，海外资本对中国的房地产业的兴趣再次展露。商务部数据显示，去年全年，中国累计吸收外资1057.4亿美元，房地产吸收外资占比为22.7%。

今年年初，对更多跃跃欲试的海外资本，中国政府早早念起了 “紧箍咒”。

1月18日，在中国商务部的新闻发布会上，新闻发言人姚坚表示，商务部将会进一步加强外资进入房地产的监管，和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步规范审批外资进入房地产领域。

一句话，引起了市场对从紧政策的无限猜测。

“目前对外资进入房地产的监管政策已经相当严格，政策可调整的空间并不是很大。但是在政策执行的力度和规范性上可以进一步加强。”商务部的一位官员告诉本报。

政策调整空间有限

上述官员说：“目前并没有像外界想象的那样，正在酝酿一份大规模的限制外资进入房地产的政策调整文件，因为可修正的空间已经非常有限。”

国内限制外资进入房地产市场，最早可以追溯到十几年前。

1998年开始，中国的住房分配货币化。历经多年的发展，随着房地产成为暴利行业，对限制外资进入房地产领域“炒作”的呼声越来越高。

当时，坊间对外资设限呼声较高的方面包括：减免税收优惠、行政管制外汇资金流入和结汇、对引进外资和境外上市进行监管和设限、提高外资房企注册资本的总投资比等。

一位地方商务系统的官员说：“现在在这几个问题上都已设限，而且都比当时想象的更严格。”

目前，外商投资房地产的程序要经过层层核审：首先是在地方政府审批，然后到国家商务部进行备案，备案通过之后才能到国家外汇管理局进行登记，这三步之后才是换汇、让资金进入。

在审批上，目前的政策已经是从最前端入手限制外商投资房地产。

2006年7月11日，建设部联合其他五部委出台了第一份限制外资进入房地产的政策，即171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》），被业内称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

这份《意见》中最引人注意的武器有两件，其中之一就是首次用土地使用证来调节和把握外资房企进入的节奏。

《意见》指出，设立外商投资房企由商务部和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。待付清土地出让金后换发《国有土地使用证》，然后再换发正式的《外商投资企业批准证书》。

“这也就意味着，外商投资房地产企业的批准成立必须有相应项目的《国有土地使用证》作基础。也就是这个公司既要有项目又要有土地。”上述地方商务部门官员解释，“土地使用证的硬性考核，能够有效防止擅长资金运作的外资空壳公司的设立，进而限制海外热钱涌入房地产。”

凯德置地的相关人士还指出，通过1年期的外商投资企业批准证书，至少名义上将外资投资企业在国内生根延缓了一年。而综合考虑土地使用权证还是融资的前提，也就有效减少了外资企业从银行贷款过多存在的隐忧。

171号文件出台之前，外资大都以股权和项目转让等形式进入国内房地产，《意见》在此方面着墨颇多。

《意见》对海外投资者以境外公司直接投资境内房产明确说“不”。第一条规定，投资非自用房地产，要遵循商业存在的原则，设立外商投资企业。

“这不仅给海外热钱投机房产增加了成本，还给外资惯常的设立BVI离岸壳公司这种操作手法关上了门。”某投行人士指出。

此外，还对外商投资房地产企业的股权和项目转让加强审批。这对外资进入国内房地产帮助缺钱的企业或项目融资，得到一定股份，然后通过股权转让赚取收益的投资企业影响很大。

《意见》对境外投资者并购境内房地产企业做出明文规定，除了审批，还构筑了“防火墙”。例如第五条指出，要求妥善安置职工，处理银行贷款，明文规定要以自有资金一次性支付全部转让金；第八条指出，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

这也被业界解读为对外资投资房地产的调控重刀挥向股权换热钱、以股权并购进入国内房地产的方式。

当时大家颇为关注的注册资本金也已经提高到了50%，而且必须在两年内全部完成。

“这个已经很难再提高。其实注册资本金如果和国内企业一致，贷款按照工程的进度进来，这样或许更能减少央行在短时期内大量发行人民币去对冲的压力，也降低通货膨胀的压力。”上述地方商务部门官员说。

“加强监管”重在执行力度

而行政管制外汇资金流入和结汇，目前的规定也已经相当严格。

上述商务部官员说：“这些公司账户上基本不能留钱，日常使用资金就是5万，需要的采购资金等等，都需要带着采购合同，按照合同上所要支付的钱进行换汇。之前还讨论过的将政策的着力点放在外资结汇离场的时间上，主要就是把短钱变成长钱，让外资在获利后的离场成本很大。现在的人民币升势强劲，人家巴不得多呆上一段时间。”

那么现在的钱是怎么流进内地市场的呢？

成都地产界人士告诉记者，他认识的港澳台公司都在成都有熟识的公司，基本都是将钱以账务往来的名义打给这家成都的公司，再以这个公司的名义购买物业，金额通常在1亿元以内。

更大的金额，操作方式就是一些基金会与在境外设有分公司或是境内的项目公司通过境外公司控股的房地产公司进行合作。这种交易可以在境外直接完成。

上述商务部官员说：“其实在这一点上，我们在政策中也有规定。”

2007年6月商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知中指出，要严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

“只是现在我们并不能很好地定义返程投资，更不能很好地辨认。这是需要进一步规范并加强执行力度的问题。”他说。

三分之一FDI涌入房地产领域

    2010-12-28 记者 张斌 近日，商务部发出通知，要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，并会同有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。

中国商务部12月16日公布，1-10月累计，实际使用外资820亿美元，同比增长15.7%。

房地产领域FDI快速增长，今年前10个月房地产领域FDI快速增长48.04%。去年，流入房地产的FDI降幅高出总体降幅7个百分点，然而今年截至10月，房地产领域FDI增幅高出总体增幅达到32个百分点

商务部一位人士透露：“今年近三分之一的FDI（外商直接投资）都进入了房地产领域。”

通知还称，对境外资本在境内设立房企，商务部要求不得通过购买、出售境内已建及在建房地产物业套利。商务部将会同住建部、外汇局等部门对此类项目备案材料严查。各地不得审批涉及房地产开发经营业务投资性公司；对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目审批监管和数据将进一步加强审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展监督检查。

外资加速进入房地产领域 商务部重点监视

    2010-11-17记者 张斌 11月16日，商务部新闻发言人姚坚表示：“商务部已经重点监视外资进入房地产的情况，不过目前来看，外资对房地产价格的影响还看不出直接关系。”

之所以重点监视，是因为目前外资进入房地产领域的速度明显高于其他领域。

根据商务部的统计，1-9月份，498家外资新设房地产企业，实际吸收外资166亿美元，同比增56%，高于总体吸收外资增幅。其中房地产开发经营企业366家，使用外资金额158亿。

总体看房地产领域占总体吸收外资的22.38%，比去年高5.7%。房地产行业5.05万亿资金来源，其中利用外资的452亿人民币，占整个房地产资金来源不到1%。

姚坚分析，房地产领域吸收外资旅游地产增长较快，但仍以普通住宅为主。

他还表示，商务部将进一步加强对系统内房地产领域吸收外资的管理，加强对土地文件完整性的复核，保证相关企业的设立是依法有效和合理的，增加对于统计结果抽查。

张健 华房基金创始合伙人、华房中诚基金管理公司总裁(CEO, Huafang Capital)。在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。著有《房地产投资基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。