朱晓红：房产税能不能终结土地财政？

朱晓红：房产税能不能终结土地财政？

上海、重庆的房产税于1月26日、1月27日相继出台，对版本内容预测的声音就此嘎然而止。对两地的房产税的议论、评价又在媒体的炒作下沸沸扬扬。今天有好几家媒体打电话让我发表一下对两地房产税出台的看法。我简单地表述了自己的观点之后，觉得还是自己写一篇文章解答为好，以免被断章取意，偷换概念。

一、为什么上海版的房产税与重庆版的房产税税率区间不一样，开征的范围也有区别？

用著名财经专家，对房产税颇有研究的叶檀博士描述，上海很温柔，重庆很麻辣。其实温柔出场也好，麻辣出场也好，房产税的大戏终于开了头。上海政府出于矛盾缓冲，社会减震的策略，采取的是温水煮青蛙政策渗透方式，而重庆则是采取横空出世的大胆方式。其实，无论如何开头，最终都会出现政策趋同。从长远看，人无分贫穷，房无分大小，房产税都会见者有份。普适是房产税的终极目标，无人能逍遥税外？

二、房产税的实施对房价有无影响?

国家实施房产税的动议，是试图改变地方政府“卖地生财，寅吃卯粮”的现状。其理由：

1、房产税的开征会降低开发成本。

房价高企高企的主要原因是房地产开发过程税费过高。土地“批租”过程中的大部分税费用地者需一次性支付。在房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者支付的房款中，有30-40%是缴了各种税费。力主开征房产税的专家们，是希望将一次性支付，改成逐年缴纳的方法，也就是用财产税的形式分期支付地租和税费，这样开发成本可以大幅下降，使房价下降有空间，成为一种可能。

2、开征房产税将有效抑制投资性房地产需求。

开征房产税的理由之一是，住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源；理由之二是其它的投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用，唯独投资房地产不要付费，这对其他消费者不公平。房产税，就是要增加房地产持有人的成本可以达到有效抑制炒房的作用，

3、开征房产税会对房地产的投资方向产生一定的影响。

别墅类高档，大面积的住房消费受到一定影响；开发商捂盘惜售的成本加大；炒房投资者炒房成本加大，炒房的利润空间收窄，投机热情衰减。

4、开征房产税的后续动作一定会取代土地财政。逐年批租取代了一次性高额土地出让金，可以抑制地方政府推高房价的冲动。

综合以上分析，有人得出结论：新国八条与房产税结伴而行，一是体现了政府调控房地产的决心；二是本轮调控一定会出效果；三是投资一定会得到有效的抑制，房价会应声而落。对于这样的结论，如果是出于应景的需要，可以理解。但如果是真的这么想，就大错而特错了！比如：当房地产税改变成单项地加税，光做加法，不做减法的调控一定不受欢迎，也没有生命力；如果开征房地产税后，还继续实施开发过程中的税费标准……那么，开征这个房产税就是于民争利。关注房产税开征后的后续工作，从某种程度上讲更有现实意义，税改不能止于此！