“国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”

昨天晚上，央视新闻联播突出公布了一则消息：国务院总理温家宝当天主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。内容共计八条，可称之“国八条”。

毫无疑问，这标志着新一轮房地产调控的开始。众所周知，去年的房地产调控可谓轰轰轰烈烈， 4月份出台的“国十条”甚至被业界冠以“史上最严厉的调控”，但房价依然上涨，尤其是年底还出现了翘尾现象。而这轮调控，房价能被抑制住吗？

我认为，新一轮调控的效果肯定要比去年好。不妨简要分析一下“国八条”中的关键政策。房地产调控的手段有很多，其中行政干预手段的力度最大，效果也最为明显，相当于是“西药”，而财税和信贷政策有点像“中药”。本轮调控中最鲜明的特征是行政干预显著升级。

国八条中第一条，矛头便直指房价。“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

商品价格，是市场经济中最敏感的东西，价格规律的作用是调节供需，所以政府一般不会管制价格。2006年的调控中，国家曾提出“限房价、限户型、限比例”的政策，后来“限房价”执行不下去，只留下了 “限户型和限比例”，也即 “90/70”政策。全国少数城市存在限价房，包括上海在内的多数城市并无限价房。

而这轮调控中第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标，实际上就是要让地方政府给出一个明确的答案。近几年来，房地产调控中屡屡提及使房价保持在一个合理水平，实际上无论中央还是地方，都没有标准，当然也就难以评定调控房价的效果了。

由于中央要求各地须于一季度向社会公布，面对这么复杂的“命题作文”，估计各地政府的相关部门难以舒心的过好春节了。价格控制目标会是什么样？笔者认为有三种可能：一是明确房价涨幅，比如不能超过5-10%；二是明确房价水平，比如不能超过2万元/平方米；三是明确房价收入比，近两年重庆市提出本市家庭6-7年收入可以买套房，这就是房价收入比的概念。不管是哪种标准，一旦有了参照系，那么地方政府必须动真格的控制房价了。

国八条中第六条，要求限购全面升级。“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”其他情况的家庭，还可新购一套房。

去年4月“国十条”就提出限购，只有北京响应；9月底再次强调，又有15个城市限购；今年1月以来，又有7个城市加入限购阵营。按照国八条要求，则限购城市还须进一步增多，一二线城市全部“落网”，部分三四线也会启动。另外，限购严厉程度升级，已经出现限购令的20多个城市将被迫重新调整口径，因为除深圳外，他们以前都规定居民还可新购一套。这就意味着，2011年大城市中很多家庭都已没资格再购新房了。

效果如何？在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。或许正如温总理去年12月所言：在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。