2011年全国商品房成交量还将小幅增长

去年12月至今，房地产政策面传出的信息比较多，但有新意的并不多，只是强调2011年还将继续加强房地产调控。与此同时，近期市场面的信息也很多，尤其是国家统计局的年度数据公布了，从中可以探查到2011年楼市的走向。

对于很多人而言，眼中只有房价。从均价来看，2010年全国商品房成交均价为5033元/平方米，同比2009上涨7.5%，其中商品住宅成交均价上涨5.9%。从价格指来看，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，其中，普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%。由此证明，去年的严厉调控并非全无效果，虽未能让房价下跌，却抑制了房价涨幅。

在分析市场的过程中，很多时候成交量比成交价更重要，成交量是市场活跃度的重要指标。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。由此可见，去年是个调控年，但房地产市场依然保持较高的温度，没有出现2008年那样大降二成的低迷格局。不过，增幅已明显回落。

从增幅变化上分析，自2009年1-11月增幅触顶后，持续下滑，至去年8月触底。1-12月增幅比1-11月提高0.3个百分点，连续第4个月微幅增长。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。商品住宅销售额增长14.4%。从结构上看，受调控影响，商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。接下来，预增幅还将缓慢增长。

从月度规模分析，12月份全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%，环比11月份增长115.6%——主要因为统计上的滞后性，导致每年12月数据异常高。9月底出台调控新政后，仅10月成交量环比下跌11%，11月即有所反弹，而12月继续反弹，说明本轮调控对于市场影响不大，但并非全无效果，主要是降低了成交量的增幅。

上海的情况是，2010年新建商品住宅（包括配套房）比2009年大降39%，在全国所有省区中，跌幅仅小于西藏。若论纯市场化的商品住宅，则2010年的降幅更大，估计达五成左右。据笔者的长期研究，上海纯商品住宅的年均合理成交量为1500万平米左右，而去年不足1000万平米，显著偏离均衡值。从技术面分析，2011年上海商品住宅的成交量必然会有所反弹。

全国整体而言，2011年新建商品房成交量将比2010年有所增长，增幅不可奢望，可能会在15%以下。原因可分为供应和需求两个方面。从供应来看，今年商品房供应量将会明显增长，成交量也会随之有所增长——这是一般规律，除非楼市极度低迷，或者说崩盘时期。

2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%；全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%。这两个指标的绝对规模都创了近十年之最，尤其是开工量的增加，很快就会传递到商品房供应上来。未来半年到一年，商品房预售量将有所增加。预2011年规模将继续增加，但增幅将明显下降。

从市场需求观察，严厉的房地产调控和趋紧的货币政策，都将压制需求的释放；然而，2011年通货膨胀还将持续，甚至是加剧，人民币还将继续升值，境外热钱还会涌入，部分投资需求依然青睐房地产。利好与利空综合之后，商品房成交量增长的可能性更大一点。