第三轮楼市限购不可能还是“哑弹”

步入新年以来，房地产调控政策又现新动向，一些二三线城市正在加入限购阵营，比如郑州、太原、武汉、昆明、济南等。据媒体透露，此事源于中央层面的指示：一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。

这事该从哪说起呢。还是房价惹的祸！去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，引起了中央的担忧。上个月，国务院总理温家宝走进中央人民广播电台中国之声直播间坦言：“今年采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好，我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”

那么，国家又该如何继续抑制房价？其实可用的招数并不多了。去年4月的“国十条”和9月底的“国五条”，已经悍然祭出了诸多行政干预手段，关键还在督促地方落实。正由于此，在 12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新部长表示：“2011年我国将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的贯彻落实，继续抑制投资投机性购房，一些房价上涨压力较大的热点城市要继续执行限购政策。另外，有关部门将重点对房价过高的地区进行监测，并适时对省市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。”

显而易见，除了房产税等少数新政策之外，2011年的房地产调控主要是加强限购和问责。所以才有上述“不限购，就约谈”的说法。限购是一种管制手段，在我国近二十年房地产调控史上，从未使用过的，对此国家亦小心谨慎，态度经历了一个由松到紧的变化过程。

第一波，去年4月出台的“国十条”中提出：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气。结果是，只有北京市响应中央号召实行限购，其他城市只作壁上观。

第二波，9月底出台的“国五条”中规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。这是一种命令的口吻。结果是，上海、深圳、杭州、广州、厦门、福州、温州、天津、宁波、海口、三亚、大连、南京、苏州、兰州等15个城市行动起来。值得关注的是，除了兰州外，加上北京，15个城市皆为东部城市，而且多为一线和高房价的二线城市（温州和三亚为三线城市）。

第三波，新年以来，不仅原来暂定政策期限为年底的几个城市宣布延期，而且郑州、太原、武汉、昆明、济南也已加盟，限购城市增至21个。按此逻辑，则全国的多数省会城市和其他房价偏高的二三线城市都将上榜，比如青岛、南宁、西安、重庆、成都、无锡、合肥、长沙、沈阳、珠海、石家庄等，城市总数可能达到30个左右。

第三波限购可谓来势汹汹。人们更想知道效果若何。去年5月北京一地限购，基本没什么效果。去年9月底陆续有15个城市限购，应该说有一定效果，但楼市并未因此而显著降温。有两点值得注意：一是部分投资投机性资金流向了没限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻左舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市“因别人之祸得福”；二是大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，只要投资投机者还想买房，短期内成交量并不会回落，但“房票”一旦用掉，未来就很难再购房，也即需要一段时间后（比如半年），限购效果才会明显出现。

如此推理，则随着全国30个左右的城市纷纷加入限购阵营，则很多投资投机需求跨区域投资的难度越来越大，限购城市与非限城市之间的“挤出效应”减弱。与此同时，随着时间的推移，随着投资投机者手中的“房票”花掉，限购效果也将越来越明显，预计下半年效果将会显化。随着这类市场需求的减少，同时伴随着商品房供应量的增加，预计今年全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。